案情简介 原告刘院珍，男，1980年7月5日生，个体户，住井冈山市下七乡上七村。被告周子继，男，1926年2月1日生，井冈山市茨坪林场退休职工，住该林场职工宿舍。 被告黄英秀，女，1928年8月10日生，井冈山市茨坪林场退休职工，住该林场职工宿舍（系被告周子继之妻）。 被告周福成，男，1971年6月14日生，无业，住井冈山市茨坪林场职工宿舍（系被告周子继、黄英秀之子）。 第三人卢廷兵，男，1970年6月18日生，个体户，住井冈山市有线电视台职工宿舍。
2005年上半年，井冈山市茨坪林场为了解决职工的住房困难决定兴建安置房，因为土地由单位提供，故茨坪林场要求购得安置房的职工在五年内不得转让。根据单位的分配方案，本场职工即被告周子继、黄英秀夫妇分得一套住房指标。由于经济困难交不起购房款，周子继夫妻俩于2005年7月6日出具书面授权书，将茨坪林场分配的一套安置房授权给三儿子即被告周福成全权处理，其房子的一切所有权归周福成所有。同年7月31日，被告周福成与其同学潘某签订协议，将上述住房转让给潘某，潘某按协议规定支付了9万购房款元给周福成，周福成将9万元购房款交给了茨坪林场。后因难以办到房产证，潘某遂放弃购买，但要求被告周福成尽快偿还9万元款。2006年9月28日，经他人介绍，由被告周福成具体操作，以被告周子继、黄英秀夫妻名义与原告刘院珍签订了一份《房屋买卖协议》，该协议规定：被告周子继、黄英秀将其拥有产权坐落在本市茨坪林场安置房一套以145000元转让给原告刘院珍；签订合同时支付房款115000元，其余3万元交房时付清；被告方应无条件配合原告方办理房屋所有权证。协议签订后，原告刘院珍将115000元购房款交给被告周子继并由其出具了收条。
上述款项实际为被告周福成占有，与原告刘院珍进行房屋转让交易也实为周福成。签订协议之所以以被告周子继、黄英秀的名义，主要是原告刘院珍考虑到该房屋指标为被告周子继、黄英秀夫妻所分而提出的要求。茨坪林场对原、被告签订房屋买卖协议的情况并不知情。被告周福成收取115000元购房款后没有还给潘某，而是用于赌博等挥霍。2006年10月9日，被告周福成参与井冈山市茨坪林场分房抓阄，其分到安置房房号为A栋207室。之后，被告周福成向潘某提出，要其出145000元才肯将该房卖给他，潘某考虑到安置房办不到产权证，便提出不买此房，要求被告周福成退回购房款，但被告周福成没钱退给潘某。于是在2006年12月25日左右，潘某告诉第三人卢廷兵有一套房子要卖，还声明该房被告周福成已转卖两次且收取了两人的房款，第三人看房后仍决定购买此房。2006年12月31日，在征得安置单位茨坪林场的同意下，被告周福成将安置房A栋207室又转让给第三人卢廷兵，口头约定购房价172000元，茨坪林场便在被告周子继2005年7月31日、2006年12月9日交给茨坪林场购房款及办证、房牌费的发票上加上第三人卢廷兵的名字并加盖公章，被告周福成将发票连同A栋207室钥匙交给第三人。第三人便将购房款172000元付给被告周福成并由其出具了收条。被告周福成收到此款后支取115000元用于归还潘某购房款及其他借款，剩余款为其卖房所赚。2007年3月15日，第三人发现其购买的A栋207室锁被更换，便向市公安机关报案，经公安机关调查，确认该房锁系原告刘院珍所更换。同年3月22日，第三人又将房锁重新更换后钥匙放于自己手上。2007年5月23日，原告刘院珍向本院提起民事诉讼，要求确认A栋207室房屋产权归其所有。
审理中，第三人卢廷兵也提出申请，要求法院确认A栋207室房屋产权归其所有。2007年6月13日，被告周福成因本案涉嫌诈骗被检察机关提起公诉。庭审中，被告周福成坚持称自己在将房屋转卖给第三人之前已经对原告刘院珍讲清楚，要得到房屋就必须按要求付清剩余的3万元购房款，否则就将房屋转卖给他人，由于原告没有按要求付款所以转卖给了第三人，因此自己的行为并不构成诈骗。基于此，公诉机关于2007年7月30日撤回起诉。被告周福成被释放后长期不在家。 处理情况 本案的争议焦点主要在于原告刘院珍和第三人卢廷兵两方谁应该取得诉讼标的物(即井冈山市茨坪林场分配给被告周子继、黄英秀所有并授权给被告周福成处理的安置房A栋207室）的所有权。原告和第三人均对此提出了自己的主张并阐述了理由。原告刘院珍认为：自己先于第三人与被告方签订了房屋买卖协议，并已经支付了115000元购房款，根据民事行为在先原则，法院应将该房屋的所有权确定给自己。第三人卢廷兵则认为：原告虽先于自己与被告方签订房屋买卖协议，但自己已全部交清了购房款，且已获得安置房建设单位的同意，并已取得房屋钥匙，故法院应将房屋所有权确定给自己。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第六条和第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”；“经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力”。
在本案中，原告和第三人虽先后与被告方就安置房的转让问题达成书面或口头协议，但都没有依法办理转让登记手续，该安置房的所有权并未发生转移。况且，被告方的行为属典型的“一物两卖”，原告和第三人与其达成的协议虽均可认定有效，但并不存在谁优先的问题，所达成的协议均无法继续履行。据此，法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条之规定，于2007年12月3日作出判决，分别驳回原告刘院珍和第三人卢廷兵提出要求确认安置房A栋207室产权归自己所有的诉讼请求。在判决作出之前，法院分别找原告和第三人做调解工作，要求他们变更诉讼请求，放弃所有权的主张而要求被告返还购房款并承担不能交付房屋的违约责任，这样法院可通过拍卖争执房屋得款来清偿购房款，从而最大限度保护他们的合法权益。对此，双方都不接受，坚持自己一方要单独享有该房屋的所有权。一审判决作出后，原告和第三人均不服而提出上诉。原告认为：一审判决认定购买同一标的物的两份购房合同都有效，不符逻辑、自相矛盾；第三人卢廷兵与被告周福成达成的购房协议，违反法律规定，应认定无效；自己与被告周福成达成的购房协议在先，应认定合法有效。第三人卢廷兵则认为：被告周子继与林场系房屋买卖关系，周子继将房屋转让他人应征得林场同意，自己买房已征得林场同意，且周福成已将房屋钥匙交付给自己，故我方合同有效，原告所订合同无效。二审法院审理后认为：我国的法律和行政法规没有将房屋买卖过户登记规定为生效性登记，即不以当事人没有办理过户登记，当然认定房屋买卖合同无效。房屋过户登记属于物权行为而非债权行为，因此不影响合同的效力，故本案两份房屋买卖合同均有效。对于两份均有效的合同，意味着出卖人要交付房屋给买受人，但由于其标的是同一的，房屋只能实际交付给一个买方，也只有一个买卖合同能够被卖方所实际履行。本案中，两位买受人均未办理房屋产权过户手续，且均付了逾10万元的房款给出卖方，而出卖方现无力返还任何一方的购房款。若判决出卖方将房屋交付给一方，另一方则将面临房款无法退还，违约金或损失赔偿更无从谈起的问题。基于此，原审法院判决卖方不向买受任何一方交付房屋，而是采取保全出卖标的物，当两买受人主张出卖人违约，要求承担违约责任或赔偿损失时，法院可将本案诉争房屋拍卖或采取其他方法，按双方付款比例弥补各自所受损失，这体现了法院平等公平保护受害方合法权益的原则。
据此，二审法院于2008年4月2日作出“驳回上诉，维持原判”的判决。 此案审理终结后，原告向法院提起新的诉讼，要求被告周福成退回购房款并承担违约责任，第三人也表示愿意接受法院从中进行调解。经法院调解，原、被告和第三人之间2008年7月8日达成协议，即房屋由第三人购买；被告返还原告所支付的购房款115000元，并赔偿损失20000元；第三人为被告垫付30000元并为其担保35000元共计65000元，用于确保被告归还所欠原告购房款。至此，一起棘手案件得以圆满了结。
引发的思考
就本案来说，看似一起简单的纠纷，属于典型的“一物两卖”纠纷案件。对于此类纠纷案件的处理，不论从审判实践来看，还是从法学理论上讲，一般而言总是将争议标的物所有权确定给一方优先享有，要么根据合同签订的时间先后即合同在先原则来选择确定，要么根据标的物是否实际交付占有即占有在先原则来确定，或者根据是否办理产权登记手续即登记在先原则来确定。不论根据什么原则来确定，最终总会确定一方享有优先的权利，象本案一审法院那样对原告和第三人两方提出的要求优先享有争议房屋所有权的诉讼请求均予以驳回是极为少见的，甚至可以说没有这样的先例。当一审法院作出判决后，原告和第三人都不服并提出上诉，二审法院经初步审查后也认为这样判决处理不合法律要求。经过反复解释说明后，二审法院基本接受一审法院的观点，判决驳回上诉维持原判。
一审法院之所以作出这样的判决，归纳起来主要考虑到以下几点：
第一、从原告和第三人分别与被告所发生的法律关系来看，确定任何一方优先享有该房屋所有权均有所不妥。这是因为，不论从原告角度看还是从第三人角度看，双方都有“理长”和“理短”的一面，确定任何一方享有优先权理由既不充分也不妥当。就原告方而言，他虽然先于第三人与被告签订了书面房屋买卖协议，但他没有征得被告所在单位茨坪林场的同意（这种房屋属于安置房性质，建房所需土地由茨坪林场提供，房屋的建设、分配与管理也由其负责。基于此，茨坪林场有理由行使同意权，原告也应该尊重茨坪林场的这种权利。这也是茨坪林场作出购得安置房的职工5年内不得转让的原因）；原告虽然交付了115000元购房款，但被告却坚持之所以又将房屋卖给第三人是因为原告没有按合同规定交付其余的3万元购房款。就第三人而言，他虽然征得茨坪林场同意并实际接受占有了房屋，但他事前明知被告已将该房屋卖了两次，从情理讲不应该再介入其中，其主观上可视为有一定过错；再说涉及的买卖是房屋不动产并非小额财物，虽然付清了全部购房款但没有按合同法规定签订书面协议。换句话说，原告和第三人在与被告所进行的房屋买卖交易活动中都存在一定的瑕疵。
第二、从本案的实际情况看，将争议的房屋判给任何一方享有所有权，对另一方来讲都是不公平的。这是因为：被告几次出卖该房屋所得的购房款都已用光，自身又无经济来源和履行能力，无法返还任何一方的购房款，如果将争议房屋的所有权确定给一方，那么另一方所交付的10万元以上的巨额购房款就无法收回。在这种情况下很显然是不公平的。
第三、法院作出驳回原告和第三人诉讼请求的判决，恰恰可以最大限度保护原告和第三人的合法权益，也能最大限度平衡双方的利益。这是因为，如果法院将房屋判归一方所有，就意味着一方的权益得到了充分保护，另一方的权益则完全被忽视。法院不确定所有权归任何一方，不意味着损害了原告和第三人的利益，恰恰相反，为最大限度保护原告和第三人的利益预留了空间，法院通过拍卖等方式可以最大限度清偿原告和第三人的购房款。 从本案的处理可以看出，有些看似简单的案件其实并不简单，有些法律的规定看似公正但并不切合实际。法官处理案件的过程实际上是一种逻辑推理过程，即查明案件事实，找出相对应的法律规定加以处理。一般而言，大多数案件的处理可以从法律规定中找到答案，法院所作出的判决也能做到是非明了。问题是，法律的规定是死的，案件的具体情况却是十分复杂的。现实中总有一些案件让法官左右为难，要不法律没有规定，要不法律规定不明确，要不法律虽有规定但不切实际。其实这种情况是永远存在的，因为法律的规定永远是落后于现实生活，法律的规定不可能穷尽现实中的一切，法制社会的发展本身就是一个不断制定法律、突破法律、完善法律的过程。从另一个层面来讲，司法的目的是定分止争，追求和维护的是社会的公平与正义，这种公平与正义不仅体现在法律意义上，更为重要的应该是体现在社会效果上，因为从根本上讲，法律是为社会服务的，制定和执行法律的目的是维护社会秩序、促进经济发展与社会和谐。基于此，衡量法院审判工作开展的好坏，不仅在于是否严格执行了法律，同时在于裁判的结果是否最大限度为社会所接受，这也就是我们通常所说的实现审判工作法律效果与社会效果的有机统一。
要实现审判工作法律效果与社会效果的统一，最关键的是要把握好以下几点：
第一、要正确理解与把握法律的精神实质，注意发挥法律的导向作用。法律是为社会服务的，它的作用在于打击犯罪保护人民，调节社会关系，化解社会矛盾，保障社会稳定，促进经济发展，维护社会公平与正义。本案中，法官在处理时要考虑的导向作用，应该是有利于促进当事人遵守诚实信用原则，有利于保障财产交易安全，有利于公平保护当事人的合法权益。对此案的处理如果偏离了上述要求，其结果肯定不符合法律的规定精神。
第二、要注意从全局角度把握具体个案的处理。一般而言，法官应该就案办案，只需考虑本案的事实和情况。但是，如果法官所处理的案件具有“标本”作用的话，那么一定要从更广的范围来进行思考。在这种情况下，不仅要考虑它会给当事人的利益所带来的影响，更多的要考虑对案件的处理将在社会层面会带来什么连锁反应和不良效果。对于这种特殊类型的案件处理，要注意避免只重法律效果而忽视社会效果。法官要善于从众多可供选择的方案择优选择。尤其是新类型案件最大限度追求法、情、理的统一，要善于从不同的角度包括当事人及社会外界角度思考问题，并提出既符合法律规定又能够被社会所接受的处理方案。
第三、要敢于突破现有法律的规定。当然，这种突破应属确有必要且必须严格控制。比如，在本案处理中，假如被告周福成有偿还能力，则完全可以在原告和第三人之间选择支持理由相对充分的一方，将房屋所有权归其所有，另一方的购房款则由被告返还，没有必要驳回双方的诉讼请求。现在的问题是，由于被告周福成缺乏经济来源和履行能力，如果支持一方而驳回另一方的诉讼请求，则意味着一方的权益得到了充分保护，另一方的权益则完全被忽视。在这种情况下，双方的利益完全失衡。为此，法院不得已作出了不寻常的判决。事实证明，这一判决最终促使双方当事人不得不变更诉讼请求另行起诉，从而为达成调解协议打下了坚实的基础。可以预见，如果将房屋所有权判归任何一方所有，则此案必定会变成马拉松案件，不知道何年何月才能画上句号。
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